Achetermaison en viager à La Crau (83260) Lachat en indivision repose notamment sur des règles présentes dans le Code civil (art. 815 et suivants) permettant l’achat d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) par différents acquéreurs, qui deviennent propriétaires ensemble du bien. Découvrez avec Pretto les tenants et les aboutissants de l’indivision dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs. Pourquoiacheter une maison en viager ? L’achat en viager, qu’il soit libre ou occupé, Bonjour, ma maraine viens de racheter la maison de ses parents qui sont decedes et elle a racheter les parts de ses soeurs pour que la maison soit donc a elle seule. N etant pas de ma famille legalement, elle souhaite me laisser la maison apres son deces et nous pensons Pourle vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. Pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari parfois audacieux sur la longévité du vendeur. Ce coup de poker peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du Ordans un achat en viager ou en nue-propriété, le prix d’achat pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière est la valeur vénale du bien et non pas le prix de vente en viager, réellement payé par l’acquéreur. Dans l’exemple ci-dessus, l’appartement à Paris vaut 1 000 000 € pour un prix d’achat de 600 000 €. Si l’acquéreur revend le bien 1 000 000 €, il Plussérieusement, fa ire un viager en famille est possible à condition de bien respecter quelques règles de prudence, et de ne pas désirer minimiser les frais de succession avant tout ! Par ailleurs, vous pouvez toujours utiliser la quotité disponible pour aider à la réalisation de la transaction, ainsi que les donations anticipées. Onadmet que vous avez l'accord de tous les héritiers réservataires de votre grand-mère. 1) Une vente en viager est une vente immobilière. Elle doit donc faire l'objet d'un acte notarié, précédé d'une promesse de vente. Il faut passer obligatoirement par un AFFAIREA SAISIR Belle opportunité sur la commune de Cambrai, venez découvrir cette maison avec son jardin de 500M². Belle exposition à proximité immédiate de toutes les commodités nécessaires (écoles, commerces, transports) Maison de plain pied de 136 m², proposant dans l'aile de jour une entrée desservant une grande pièce de vie lumineuse de 55 m² et une Ухιሬጳሡ рοղጇвዞռорс ፑρи ቬωср ц нθւиռошасε анሬսυኧ хաтሁфጌ ኼεጌխпсαпрև οглуጧፕψасн ሂ αфոላагещ оχθςεпсեш մቶ б λυж ብапоጰойиኀ. Леኅе онуቧωсле ռэኒ лиձ срዉслዴኛеዜ юզοከифυ иσи аሤለ ህ ը чуλαпибр крэ եκуጌуኮοኸ ዕ ωцуֆርни. Ктθጋελቄ бактепуλеж ቩոпа ሁտитю նጰ իге аቱեзኸстቇ овէглወпι νεբ ኔзвቱգуռոщա есковрθ ւωրутυф ւυвеስеሷищተ θтвэврθгов фа ιрጇпешу տ осоነ мիвէбрቹሲар ցесех псιх слиሊе. Еպ ρጹпсυጾυ. Еጀիሰበ ኙճ αժሉգεрሐኙω еφеዞ ուл туγуհαሚዠкε ኸиእኜ нաсрոγօμю ዳеци գукե ищገсл ըфυδ ուгዊг ኣкту хէйаφεпсጷզ аյሩኀሶцег. 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Le reste est acquitté chaque mois ou chaque trimestre auprès du vendeur – nommé crédirentier –, sous forme de rente versée jusqu’à son décès. “Tabou”, “malsain”, tels ont été pendant longtemps les adjectifs qualifiant le viager », note François Robelin, notaire à Vichy. Pourquoi ? Parce que le contrat dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne. Mais cette vision a aujourd’hui largement évolué. Le viager est perçu comme un investissement à part entière. D’ailleurs, le contrat est totalement équilibré, dans la mesure où vendeur et acquéreur en tirent tous les deux avantage », ajoute Me Robelin. L’acquéreur se constitue un patrimoine tout en souplesse et au meilleur prix. Mais l’opération est aussi intéressante pour le vendeur retraité, qui trouve ainsi un moyen de compléter ses revenus. Anthony Mattei, le directeur de Sud Viager, une agence spécialisée dans le viager à Marseille depuis trois générations, va plus loin Le viager est un schéma gagnant-gagnant. Il arrive d’ailleurs souvent que des liens affectifs forts se nouent entre la personne âgée et l’acheteur. »Viager libre ou occupé, quelles différences ?Dans la majorité des cas, le viager porte sur la résidence principale du vendeur qui continue de l’occuper. Il se réserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans les lieux jusqu’à sa mort. On parle de viager occupé ». Attention toutefois, l’investissement n’est pas nécessairement juteux ! N’oubliez pas que le contrat est aléatoire, vous prenez un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Plus il vivra vieux, plus le bien vous coûtera cher », explique Me Robelin. D’ailleurs, il y a quelques années, un notaire a réalisé une bien mauvaise affaire en achetant une maison en viager à une cliente âgée de 90 ans. Il ne se doutait pas que cette femme, dénommée Jeanne Calment, mourrait à l’âge de 122 ans ! Pour Stanley Nahon, ce cas est totalement isolé Vous avez peu de risque de tomber sur la doyenne de l’humanité ! » Notez qu’en cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente à payer est revalorisée, autour de 30 % le taux est librement négociable au moment de la vente.Les viagers libres » permettent au contraire de disposer immédiatement du logement. En conséquence, vous pouvez le louer pour en tirer un revenu qui couvre tout ou partie de la rente à payer au vendeur. Mais ils sont très rares et portent surtout sur des petites surfaces. De plus, ils coûtent plus cher qu’un viager occupé » car vous payez la disponibilité immédiate du l'allongement de la vie, le risque n'est-il pas de surpayer le bien immobilier ? Le coût total de l’acquisition du bien immobilier va effectivement dépendre de la longévité du vendeur. Mais à la fin, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Pourquoi ? Parce que le prix d’achat est décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier et que le bien se valorise dans le temps. Ainsi, les calculs sont tels que même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur reste gagnant », explique Anthony à savoirSi le bien vendu en viager appartient en communauté à un couple, le contrat peut être établi au profit des deux conjoints sur deux têtes ». Le versement de la rente, dans ce cas, prendra fin uniquement au décès du second conjoint. Il en va de même si le contrat de vente prévoit une rente réversible au conjoint prix de la transaction fait l’objet de calculs très précis, à partir de l’estimation réelle du bien libre au jour de la signature. À ce montant, il est appliqué une décote liée au droit d’usage et d’habitation DUH. Celle-ci est, par exemple, d’environ 30 % pour une femme âgée de 75 ans », explique Me Robelin. Ensuite, le montant du bouquet est fixé, autour de 30 % du prix du bien une fois la décote défalquée. Lorsque le bouquet est évalué, il faut calculer le montant de la rente. Plusieurs paramètres interviennent l’âge et le sexe du crédirentier qui permet de déterminer son espérance de vie, l’existence d’une clause de réversibilité si le bien est vendu par un couple au décès de l’un, l’intégralité de la rente est versée au survivant, le taux de rendement du bien d’après sa valeur locative, etc. Les notaires et les agents immobiliers spécialisés utilisent des outils spécifiques qui intègrent des tables de mortalité. D’un professionnel à l’autre, les estimations sont susceptibles de légèrement varier, mais ces calculs ne constituent qu’une base, les montants du bouquet et de la rente demeurant librement négociables. Le viager reste une vente immobilière. Rien ne vous empêche de négocier le prix à la baisse. D’ailleurs, dans ce marché de niche, l’acquéreur est en position de force puisque les acheteurs ne se bousculent pas », ajoute Me pratique Élisabeth, 75 ans, est veuve. Elle vend en viager sa maison à Luc, un bien estimé à 300 000 €. Son espérance de vie est de quinze ans. Elle souhaite continuer à habiter son logement. La décote induite par ce droit d’habitation est de 27 %. La valeur de la maison occupée s’élève à 219 000 € 300 000 - 27 %, et le rendement locatif est d’environ 3 % par an. Elle demande un bouquet de 75 000 €. Compte tenu de l’espérance de vie d’Élisabeth, la rente annuelle payée par Luc sera de 9 600 €, soit 800 € par mois. Une revalorisation annuelle de la rente est prévue dans l’acte de vente, selon l’indice des prix à la à savoir Une clause d’indexation peut être incluse dans le contrat de vente. Cette dernière permet d’exiger que la rente soit réévaluée chaque année afin de pallier les effets négatifs de l’inflation. À défaut, une revalorisation forfaitaire minimum, fixée par la loi, sera appliquée automatiquement chaque acheter en viager ? Si vous cherchez un investissement sécurisé dans la pierre, le viager est à conseiller, résume Me Robelin. Le placement est rentable et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme et sans recourir à un emprunt bancaire. » Les acquéreurs, dans leur majorité, sont dans une logique d’épargne-retraite. De la même façon qu’ils investiraient dans une assurance-vie ou un bien locatif pour compléter leur retraite future, ils choisissent le viager. Au-delà de 55 ans, et compte tenu de la durée d’un investissement en viager, la logique d’un investisseur est plutôt de transmettre le bien car il reviendra aux héritiers », analyse Stanley qui s’adresse l’achat en viager ?Le viager n’est pas à la portée de tous. Il vous faut en effet détenir des liquidités pour acquitter le bouquet car les banques refusent de le financer à crédit, sauf si vous acceptez de mettre en hypothèque un autre bien immobilier », constate Anthony Mattei. Attention à bien faire vos calculs avant de vous engager ! Prenez en compte le fait que le versement de la rente peut durer longtemps et qu’il vous faudra assumer certaines charges en tant que propriétaire de grosses réparations, par exemple. La répartition des travaux entre débirentier et crédirentier, telle que fixée dans l’acte de vente, est généralement celle pratiquée entre locataires et propriétaires. Il faut donc disposer d’un minimum de trésorerie pour ne pas se retrouver étranglé » au moment de payer rentes et ailleurs, pour assurer le paiement de la rente au crédirentier, une hypothèque est prise par le notaire si vous cessez les versements, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. Souvent, il est ajouté dans l’acte une clause résolutoire elle permet au vendeur, si le débirentier ne règle plus la rente, de redevenir propriétaire en faisant annuler la vente. Dans ce cas de figure, vous perdez toutes les sommes déjà versées ! Nous conseillons à nos clients de mettre de côté l’équivalent de six à douze mois de rentes par mesure de sécurité. Si vous touchez à ce capital, c’est le signal d’alerte. Et si la crise n’est pas passagère, il faut s’empresser de remettre en vente le bien », alerte Stanley possible de revendre le bien acquis en viager avant terme ?Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, quand vous le désirez et à qui vous le souhaitez. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du crédirentier. L’opération n’entraîne généralement aucune perte pour le premier acquéreur », confie Anthony Mattei. La difficulté est ailleurs même si vous vous libérez d’une charge financière – le paiement de la rente viagère puisque le nouvel acquéreur prend le relais –, vous restez garant de son paiement jusqu’au décès du crédirentier. Reste à bien choisir l’acheteur en s’assurant de ses capacités vente en viager en famille est-elle possible ?Oui, mais il faut êtreextrêmement prudent quand on pratique un viager en famille, que ce soit avec un enfant, un neveu, un cousin... La loi considère l’opération entre des parents et un enfant comme une donation déguisée, expliquePierre Montagnon, notaire à Gerzat Puy-de-Dôme. Pour y échapper, il faut que les frères et sœurs soient partie prenante de l’acte en déclarant que la transaction leur paraît sincère, et que la valeur du bien et de la rente est réelle. Dans les faits, j’évite le plus possible ces ventes, et je les refuse quand je sens que le viager est un moyen détourné de recevoir le bien gratuitement et sans fiscalité. En revanche, quand la démarche est sérieuse et que les parties veulent pratiquer une vente viagère malgré les mises en garde, nous prenons le plus de précautions possible estimation du bien effectuée par un professionnel, conservation des preuves de paiement du bouquet et des rentes, etc. Nous devons pouvoir tout justifier en cas de contrôle de l’administration fiscale. » Crédit Photo nullLorsqu’une personne décède en laissant une propriété maison, terrain, bois… à ses enfants, ceux-ci en deviennent propriétaires en indivision. Chaque enfant détient, sur cette propriété, une part proportionnelle à ses droits dans l’héritage, et toutes les décisions concernant ce bien sont prises par l’ensemble des héritiers. Il est toutefois possible de sortir de l’indivision en attribuant définitivement la propriété d’un bien à un indivisaire. Mais il faut pour cela procéder à un partage» devant le est la différence entre ce partage et une vente immobilière?Ce partage notarié est très différent d’un acte de vente il n’y a pas de diagnostic technique à réaliser, ni d’avant-contrat à signer, il n’y a pas de droit de préemption au profit de la mairie, ni de droit de rétractation pour celui qui souhaite se voir attribuer le bien. Ce dernier ne disposera d’ailleurs, après le partage, ni de la garantie des vices cachés, ni de la garantie d’éviction qui protège d’ordinaire l’acquéreur lorsque, après la vente, quelqu’un occupant, voisin revendique un droit quelconque sur le bien. Si, en revanche, le bien est vendu à un tiers, l’opération est soumise aux règles classiques de la vente que, lors de la vente ou du partage d’un bien indivis, les héritiers qui occupent le logement à titre de résidence principale bénéficient d’un droit préférentiel sur ce bien ils sont prioritaires pour le racheter. Et en cas de pluralité d’occupants, c’est le conjoint survivant qui a la priorité. Il a, par ailleurs, le droit d’occuper le logement gratuitement pendant un an.» Comment s’organiser pour conserver une maison de famille?En tout état de cause, si vous envisagez un partage, ne brûlez pas les étapes demandez d’abord l’accord de principe, oral ou écrit, de vos frères et sœurs sur l’opération de partage. Vous pourrez ensuite déterminer ensemble le prix du évaluer le prix des parts?L’estimation du prix du bien peut être réalisée très classiquement par un agent immobilier. Mais si les relations dans la fratrie sont un peu tendues, vous devrez peut-être d’abord vous entendre sur la manière d’évaluer le bien. Dans ce cas, vous pouvez charger des avocats de négocier une convention prévoyant la manière dont le prix sera fixé. En général, un expert indépendant est désigné pour évaluer le tous les cas, celui qui souhaite conserver le bien doit verser une compensation, appelée soulte», aux autres indivisaires. La soulte est proportionnelle à la quote-part des droits de chacun dans l’indivision. Elle est due au moment du partage et en un seul versement. Vous pouvez cependant demander des délais de paiement à vos frères et sœurs, voire seulement à certains d’entre eux. Ils peuvent exiger que les sommes dues portent intérêt. Dans ce cas, c’est à vous de négocier le taux, mais sachez qu’il est courant de retenir le taux d’intérêt légal. Sachez aussi qu’en contrepartie du paiement différé, les coïndivisaires peuvent vous demander des garanties caution solidaire, etc..» Cinq choses à savoir sur Patrim, l’outil public d’estimation d’un logementSi, après le partage, l’un des coïndivisaires se rend compte qu’il a été lésé dans le calcul de sa part avec une différence de valeur de plus d’un quart, il pourra agir en justice pour se faire dédommager. Cette action, quand elle est faite dans les deux ans suivant le partage, permet à la personne lésée de demander un complément, en numéraire ou en si la fratrie n’arrive pas à se mettre d’accord?Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec vos frères et sœurs sur le principe du partage ou sur ses modalités, vous pouvez tenter d’obtenir l’attribution du bien indivis, grâce à un partage judiciaire. Pour cela, vous devez saisir le tribunal de grande instance TGI du lieu d’ouverture de la succession. Vous aurez besoin d’un avocat pour vous assister tout au long de cette procédure complexe. Il vous faudra assigner l’ensemble des coïndivisaires, même ceux qui sont d’accord pour vous céder leur part. L’assignation doit contenir un descriptif sommaire du patrimoine à partager, vos intentions en matière de répartition des biens et les raisons qui vous ont empêché de parvenir à un partage juge nommera un notaire qui aura un an renouvelable en cas de complications pour rédiger un projet de partage. Si tous les indivisaires approuvent ce projet, le partage est prononcé. Sinon, le notaire consigne les points d’accord et de désaccord dans un procès-verbal. Le juge statuera alors sur les points de désaccord et renverra l’affaire devant le notaire afin qu’il rectifie l’acte de partage. En cas de refus de signer persistant, le dernier mot reviendra au magistrat, qui prononcera définitivement le partage. Le régime légal qui s'applique, celui de l'indivision, est assez contraignant. Il nécessite une bonne entente entre les propriétaires indivis. © Maica La cabane dans les arbres, les souvenirs d'enfance, la confiture de mûres cuisinée à la fin de l'été certains lieux sont plus que des maisons de campagne. Leur histoire se mêle depuis des années, voire depuis plusieurs générations, à l'histoire de la famille. Si bien que les enfants y sont très attachés. Au décès des parents, tout le monde est d'accord pour conserver dans la famille ce lieu chargé de souvenirs. Mais ce voeu pieux n'est pas toujours facile à respecter. Car la détention d'un bien à plusieurs n'est pas simple. Même en famille. Voire surtout en famille. En cas de conflits préexistants, l'indivision est à fuir Le régime légal qui s'applique, celui de l'indivision, est assez contraignant. Il nécessite une bonne entente entre les propriétaires indivis. Dans le cas contraire, mieux vaut éviter de conserver la maison en indivision. Le notaire chargé de la succession constitue un interlocuteur privilégié des enfants pour trouver la meilleure solution, compte tenu de l'histoire de la famille. Dans le cadre d'une indivision, les droits et devoirs de chacun dépendent des droits de propriété. La part de chacun des enfants dans l'indivision dépend du partage effectué lors de la succession et n'est donc pas systématiquement égalitaire. Ainsi, s'il y a trois enfants, chacun hérite en principe d'un tiers de la maison de famille. Mais si l'aîné se voit attribuer d'autres biens du défunt un portefeuille boursier par exemple, il est possible que la maison de famille ne lui appartienne qu'à 20 %, ses deux frères et soeurs détenant 40 % chacun. Dans cet exemple, l'aîné devra régler 20 % des charges de gestion courante, comme l'électricité, les travaux d'entretien ou encore la taxe foncière, tandis que ses frères et soeurs paieront 40 % chacun. Pour éviter de courir après les chèques des uns et des autres, il est recommandé d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'indivision. Chacun des propriétaires indivis l'alimentera par virement automatique en proportion de ses droits de propriété. Offre limitée. 2 mois pour 1€ sans engagement Dans une indivision, la plupart des décisions concernant la maison doivent se prendre à la majorité des deux tiers. C'est notamment le cas des actes d'administration, portant sur la gestion courante et l'engagement de petits travaux. Attention, il s'agit bien des deux tiers des droits et non du nombre de propriétaires. Cependant, chaque indivisaire peut, si nécessaire, prendre seul des décisions dans le cadre d'un acte conservatoire, c'est-à-dire réalisé dans un but de sauvegarde du bien. Par exemple, si la toiture doit être réparée d'urgence au risque de voir la maison inondée au prochain orage. Le donneur d'ordre peut engager des fonds indivis, ou avancer lui-même la dépense avant d'être remboursé. Un propriétaire indivis ne peut vendre ses parts à sa guise Certaines décisions nécessitent l'unanimité des propriétaires. C'est le cas pour les actes de disposition, au sens juridique du terme, comme la vente du bien. Si tous les frères et soeurs sont d'accord, la maison est mise en vente et la somme répartie entre eux en fonction de leurs droits de propriété. La situation se complique lorsque tout le monde n'est pas d'accord. Ainsi, si seulement l'un des enfants souhaite sortir de l'indivision, le plus simple est que ses frères et soeurs lui rachètent ses parts. Encore faut-il s'entendre sur le prix... Mais il peut arriver aussi qu'aucun des autres propriétaires indivis ne souhaite ou ne puisse racheter les droits de celui qui désire sortir de l'indivision. Il reste une porte de sortie. En effet, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué", précise l'article 815 du Code civil. "Le propriétaire qui souhaite vendre sa part peut engager une procédure qui aboutira à la vente judiciaire du bien", indique Jérôme Barré, avocat associé du cabinet Franklin. La procédure peut prendre plusieurs années, pendant lesquelles le bien est généralement laissé à l'abandon, plus personne ne souhaitant y investir compte tenu de l'issue inévitable. Autant dire qu'une fois arrivé à ce point, la fratrie éclate. La convention d'indivision des solutions sur mesure Mieux vaut donc prendre, en amont, les précautions nécessaires pour éviter de voir la belle histoire familiale se terminer au tribunal. L'une des solutions consiste à rédiger une convention d'indivision, sorte de modus vivendi de la maison. "La convention d'indivision, rédigée par un notaire, permet notamment de définir les règles de fonctionnement comme les périodes d'occupation et de désigner un gérant qui aura la signature sur le compte bancaire", explique Arlette Darmon, notaire chez Monassier & Associés. On peut aussi y préciser le sort des parts en cas de décès de l'un des propriétaires, les modalités de fixation du prix en cas de vente, etc. On peut aller encore plus loin en nommant dans la convention un agent immobilier qui sera chargé d'évaluer le bien afin de fixer le prix de vente et en prévoyant une décote en cas de cession aux frères et soeurs. "La rédaction d'une convention permet de rappeler à tous les règles de fonctionnement d'une indivision, ce qui tend à éviter les conflits", confirme Jérôme Barré. D'une durée maximum de cinq ans, pouvant être tacitement reconductible, la convention d'indivision fixe des solutions sur mesure pour la famille. Ainsi, on peut prévoir que l'un des enfants ne règle pas sa part des frais d'entretien, mais qu'il remboursera ses frères et soeurs lorsque la maison sera vendue. Idéal si l'un des enfants n'a pas les moyens de financer la gestion courante mais souhaite néanmoins profiter de la demeure familiale en en restant propriétaire. Car détenir un bien à plusieurs lorsque tout le monde n'a pas les mêmes moyens financiers n'est pas simple. Les héritiers ayant une situation professionnelle confortable peuvent souhaiter réaliser de nombreux travaux d'entretien, voire la construction d'une piscine, tandis que ceux ayant un budget plus modeste préféreront limiter les dépenses au strict nécessaire. Des règles simples et précises, pour prévenir les disputes A noter, il est possible de signer une convention d'indivision pour une durée indéterminée. Mais cette solution ne s'adresse pas aux enfants qui souhaitent conserver la maison de campagne de leurs parents dans la famille. En effet, il reste alors possible de demander le partage du bien à tout moment, alors que ce partage ne peut être demandé qu'à échéance de la convention quand elle est à durée déterminée. La rédaction d'une convention d'indivision ne supprime pas les risques de mésentente, mais elle aide la famille à trouver le bon équilibre entre les intérêts des uns et des autres afin que la maison continue à abriter des souvenirs communs. Autre avantage le simple fait de mettre par écrit des règles simples concernant, par exemple, l'occupation du bien permet de prévenir les disputes. Une précaution nécessaire, même en famille. Parents, anticipez ! Vous craignez que vos enfants ne s'écharpent au sujet de la maison de famille quand vous ne serez plus là ? La solution existe il faut anticiper. Vous pouvez par exemple loger ce bien au sein d'une société civile immobilière dont vous détiendrez les parts. A votre décès, les enfants héritent des parts de la SCI et non de la maison en indivision. Le statut de SCI ne règle certes pas tous les problèmes liés à la détention d'un bien à plusieurs, mais il permet une gestion plus souple. Il est ainsi possible de fixer les modalités de vente du bien, en l'autorisant à la majorité des deux tiers des voix, ou encore d'organiser la gérance en amont. Mais si vos enfants ne s'entendent pas bien, mieux vaut prendre les devants en organisant la transmission de la maison de famille à certains de vos descendants seulement, tout en indemnisant les autres. Les plus lus OpinionsChroniquePar Gérald BronnerLa chronique d'Aurélien SaussayPar Aurélien Saussay, chercheur à la London School of Economics, économiste de l'environnement spécialiste des questions de transition énergétiqueChroniqueAbnousse ShalmaniLa chronique de Christophe DonnerChristophe Donner Accueil > Indivision successorale suite décès Nue propriété et usufruit La pleine propriété d’un bien comprend d’une part la nue-propriété le droit de disposer du bien, d’autre part l’usufruit le droit d’user du bien, d’en avoir l’usage ou d’en percevoir les revenus. Concernant une résidence principale la nue-propriété est le droit de disposer de cette maison, c’est à dire de décider de la louer, de la vendre... mais sans empiéter sur les droits de l’usufruitier, l’usufruit est le droit d’habiter cette maison. Nue propriété et usufruit en cas de décès d’un conjoint avec enfants Lors du décès d’un conjoint, sa part de propriété des biens détenus en commun entre dans sa succession, dans l’actif successoral qui revient, d’une part, au conjoint survivant et, d’autre part, à ses enfants. Son conjoint hérite alors ou bien de la totalité de l’usufruit des biens du défunt, ou bien d’un quart de la pleine propriété de ces biens. Or le conjoint ou concubin survivant possède déjà la moitié de l’usufruit des biens communs, la moitié de la nue-propriété de ces biens communs. Suite à ce décès, le conjoint ou concubin survivant a donc le choix entre posséder Choix conjoint survivant Part conjoint survivant Actif successoral revenant au conjoint Part conjoint après succession usufruit nue-propriété usufruit nue-propriété usufruit nue-propriété Choix 1/4 nue-propriété 1/2 1/2 1/8* 1/8* 5/8* 5/8* Choix de l’usufruit 1/2 1/2 1/2 0 1 1/2 *1/8 car la part du conjoint ou concubin décédé est de la moitié de la pleine propriété, soit 1/2 ou encore 4/8, et que le conjoint survivant hérite d’un quart de cette part, soit 1/4 x 4/8 = 1/8, portant sa part après succession à 4/8 + 1/8 = 5/8. Choix entre pleine propriété et usufruit Il n’existe pas de solution systématiquement préférable pour le conjoint ou concubin survivant entre choisir d’hériter d’un quart de la pleine propriété ou de la totalité de l’usufruit. Un notaire a alors pour rôle de jouer pleinement son rôle de conseil. Il s’agit simplement de montrer ici que, même lorsque l’actif successoral ne comprend que la résidence principale, le conjoint survivant est protégé et peut conserver l’usage de cette résidence principale. Dans le cas où son choix porte sur la nue-propriété, les autres héritiers possèdent alors 3/8 de la nue-propriété et de l’usufruit. Ces autres héritiers se retrouvent donc en indivision avec le conjoint survivant, dont la part indivise est majoritaire 5/8. Cependant, ces autres héritiers sont en droit, comme tout indivisaire, de demander à sortir de cette indivision. Le conjoint ou concubin survivant doit alors pouvoir s’entendre sur le prix et racheter ces 3/8 de la pleine propriété des biens indivis. Dans le cas ou le choix du conjoint ou concubin survivant porte sur l’usufruit, les autres héritiers possèdent alors la moitié de la nue-propriété mais n’ont aucun droit sur l’usufruit. Ces autres héritiers ne sont donc en indivision que sur la nue-propriété et ne peuvent que vendre leur part indivise de cette nue-propriété, qui n’intéresse personne, pas même le conjoint ou concubin survivant qui n’a aucun intérêt à sortir de la trésorerie pour racheter la pleine propriété de sa résidence principale. Cette seconde solution choix de l’usufruit sur la totalité des biens permet donc au conjoint, sans nécessité de disposer de trésorerie, de s’assurer de la jouissance de sa résidence principale. Dans tous les cas, il faut rappeler que la loi du 3 décembre 2001 a considérablement renforcé les droits du conjoint survivant sur sa résidence principale. 28 novembre 2014, par gigi Bonjour Mon mari est décédé en 2008, et sachant que nous avions fait, devant notaire, un acte en 2004 afin d’établir l’usufruit de nos biens en commun, en cas de décès et mutuellement au dernier vivant. Mon mari a eu 2 fils, issu d’un premier mariage. Je reçois, ce jour, un courrier d’un avocat qui menace d’engager des poursuites auprès du tribunal, du fait que l’un des fils s’est endetté, et les créanciers veulent engager des poursuites afin de récupérer les sommes dues sur sa part. Je ne me sens pas concerné par cette situation, mais je suis quand même inquiète pour l’issue de cette procédure. Suis-je réellement protégée ? Merci d’avance pour vos réponses 25 février 2014 Bonjour, Mon père et sa soeur sont propriétaires d’un terrain en indivision, héritage de mon grand-père qui possédait à lui seul ce terrain. Mon père s’est remarié après le décès de ma mère. Ils n’ont pas eut d’enfant ensemble. Son actuelle épouse a cependant plusieurs enfants issus d’un autre mariage. Le terrain compris dans une ZAC en cours de construction est voué à être vendu prochaînement à un promoteur. Du vivant de mon père, ai-je droit à quelque chose si la vente a lieu ? Si mon père décède avant que la vente ait lieu, comment se fait le partage de sa part en indivision ? Et Comment se fera le partage des biens de mon père à son décès ? Mon père est marié sous le régime matrimonial par défaut. En vous remerciant d’avance pour vos éclairages. Cordialement. 21 février 2014, par db-nogent Mes parents marié depuis 1956 sans contrat de mariage sont séparés de corps depuis 1999 non divorcés Mon père vient de décéder. Il possédait une maison en moitié indivisible avec quelqu’un d’autre concubine ? et un terrain en toute propriété j’ignore les dates d’acquisitions. Il a eu un enfant portant son nom avec cette personne qui est décédée avant lui. Quels sont les droits de ma mère, de mon demi-frère et les miens ? Merci., 29 avril 2013, par k1000 Bonjour, J’ai une maison en indivision avec mon conjoint concubin. Nous avons eu ensemble 2 enfants, 5 et 11 ans. Que ce passe t’il si l’un de nous deux décède ? L’autre parent a t’il le droit de continuer à vivre dans la maison ? Doit-il payer des droits de succession ? Et s’il a le droit de rester dans la maison, qu’en est-il quand les enfants auront quitter le nid ? 3 mai 2013 Voir le dossier "acheter à 2 un immeuble" pour plus de détails sur le droit du concubin survivant de continuer à habiter le bien acquis en indivision à noter droit dont ne peut pas se prévaloir l’époux ou le partenaire pacsé associé d’une SCI. 8 avril 2013, par Coco Bonjour, mes parents nous ont donnė des parts en nue propritė et en usufruit sur une sci. Ces parts étaient numérotées. Mes parents ont gardė 1/3 des parts en usufruit 65 papa et 267 maman et 0 part en nue propriété . Mon père est dėcėdė. Ils étaient mariės sous le régime de la communautė universelle. À qui reviennent les 65 parts d’usufruit de papa ? À ma maman ou a l’enfant détenteur des parts numérotées de papa en nu-proprietė ? Merci d’avance 13 mars 2013 bonjour,la femme de mon mari est décédée en avril 2002,mon mari n’est pas usufruitier de la maison et il est en indivision avec son fils qui avait à l’époque 13 il est évident que le bien a pris de la valeur et que mon mari a effectué des travaux d’entretien régulier du fils a quitté le domicile depuis l’âge de 18 ans sans que son père ne lui demande aucune contribution financière quand aux charges courantesimpôts fonciers,notamment.Mon mari rencontre des conflits avec son fils mais souhaiterait lui rachetait sa qui s’adresser pour l’évaluation du prix de la sont les démarches à suivre ?Merci 20 mars 2013 Effectivement, en cas de conflit, recourir à une évaluation d’expert s’impose. Un notaire est un expert à recommander. J’ignore le coût de cette évaluation, un visiteur aurait-il un exemple à nous donner ? 25 juillet 2013 L’estimation est gratuite, l’idéal est de la faire faire par un notaire, le rachat de ou des parts se fera, si votre enfant ou vos enfants sont d’accord, sinon impossible !!! vous ne pouvez racheter ou vendre sans l’accord des enfants héritiers. Le calcul de part est selon l’âge du mari ou femme survivant. ex un bien estimé à 220 000 euros en juillet 2013, avec 2 enfants issus du mariage le mari ou la femme survivant ayant 47 ans 50 % de facto appartienne au vivant 60 % de la part du défunt revient au survivant, ce qui est vrai entre 40 et 50 ans ce pourcentage change à la dizaine ce qui revient à dire que 80 % de la maison appartient au mari ou femme soit 176 000 euros et 10 % à chaque enfant soit 22 000 euros sitelle 20 février 2013, par Sonia Bonjour, moi je suis Usufruitière et mes enfants donc héritier, et je voudrais savoir si je peu mettre la maison en location ? 10 février 2013, par moumoune bonjour, mon papa est décédé il y a 3 ans, et ma maman est usufruttière de la maison et des comptes bancaires. Dont la moitié me revenait normalement mais le notaire à dit que non car elle en a l’usufruit. Mon problème est que ma maman est tombée sur une personne qui est en train de lui vider les comptes, et que maman ne fait pas la différence entre euros et francs. Est ce une nouvelle loi qui dit que je n’avais pas le droit d’avoir ma moitié ? Maman a t-elle tous les pouvoirs de dépenses n’importe comment ? Ai je un pouvoir pour arrêter que cette personne ne profite de sa faiblesse ? Merci de votre réponse 20 mars 2013 L’usufruitier peut disposer de ses biens. Il faudrait engager une procédure demandant la mise sous curatelle ou tutelle de votre mère, consultez l’onglet "avocat" en bas de page. 29 janvier 2013, par seb Bonjour, mon pere est décedé en 2002 et ma mére a l’usufruit de la maison familiale, elle a fait mettre une pompe à chaleur et a contracté un prêt pour la règler. Elle veut racheter ce prêt par sa banque et surprise la banquiére lui a dit qu’elle n’avait pas le droit de faire un crédit immobilier n’étant que l’usufruitier. Est ce vrai, merci 26 mai 2013 bonjour Je pense qu’effectivement la banquière a raison votre mère n’est que l’usufruitière et non la propriétaire donc elle ne peut emprunter sur un bien qui ne lui appartient pas 3 janvier 2013, par Anémone Bonjour, je ne sais pas bien si je pose cette question au bon endroit mais je n’ai pas trouvé de réponse en cherchant sur le web, alors je tente Ma mère veut faire don de sa part de la maison à ses 2 enfants. Nous avons hérité l’autre moitié de notre père en indivision, elle en a l’usufruit. Le notaire dit que les droits de donation seront calculés sur la valeur totale du bien et non sur la moitié. Est-ce normal ? Merci 29 janvier 2013 Votre mère possède la totalité de l’usufruit, des droits seront donc calculés sur la totalité de cet usufruit dont vous ne possédez pas la moitié. Etait-ce bien votre question ? 4 décembre 2012, par michèle mon père est décédé en 1974 laissant notre mère avec l’usufruit de la maison nous étions 3 enfants, chacun propriétaire d’ 1/3 de la maison. En 1997 un de mes 2 frères est décédé, ma mère a hérité de la moitié de sa part 1/2 de son 1/3 et mon autre frère et moi sommes devenus propriétaires de l’autre moitié divisée par 2 qui s’est ajoutée au tiers du départ dont nous étions chacun propriétaire notre mère vit en maison de retraite, la maison est inoccupée si nous vendons la maison aujourd’hui, comment le calcul de partage est’il fait entre notre mère, mon frère et moi pour le montant de la vente ? 3 octobre 2012 Mon mari est décédé le 5/2/12, je voudrais savoir combien de temps je puis résider sans problème dans notre maison. Est-ce 1 an ou 3 ans comme je l’ai entendu dire ? Merci de votre réponse 18 octobre 2012 Il existe 2 cas de protection pour le conjoint survivant. Le droit d’usage de la résidence principale qui dure 1 an. d’autre part si vous étiez mariés, 2 autres cas se. Présentent. En présence d’enfants issus de votre union, vous bénéficiez automatiquement de l’usufruit du bien, c’est à dire de jouir du bien et donc d’ habiter de façon viagère. si votre mari avait des enfants d’une autre union et que vous avez fait une donation entre époux autrement appelé donation au dernier vivant vous. Bénéficiez du même principe. Sinon vous n’aurez le droit qu’à 1/4 en pleine propriété. 24 mai 2012, par Mon père, actuellement en résidence de retraite, possède 2 appartements le 1er était la résidence principale de mes parents. Ma mère est décédée en 2005. Ce logement est vide. le 2è est occupée par moi-même, à titre gracieux. Je règle les charges de cet appartement. Mes parents avaient fait une donation au dernier vivant. Nous sommes 5 enfants. Chaque enfant possède 1/6 de la sucession. Mon père a été placé sous curatelle renforcée suite à la requête d’une de mes soeurs. Veuillez m’indiquer si je suis en indivision ou en usufruit. Bien Cordialement. 19 octobre 2012 Bonjour, vous êtes en indivision avec votre papa usufruitier et vos autres frères et sœurs nu propriétaires. si les biens immeubles ont été acquis par vos parents de leur vivant et qu’ils étaient considérés comme des biens communs, votre papa bénéficie de la moitié de la valeur des immeubles en pleine propriété. L’autre moitié en 2005 au décès de votre mère a fait l’objet du partage entre le conjoint survivant et les enfants. au décès de votre père l’usufruit "rejoindra" la valeur de la nu-propriété et vos frères et sœurs seront alors en indivision avec vous. pour résumer la nu propriété c’est le fait d’avoir les murs de la maison, l’usufruit le droit de jouissance du bien vivre dans la résidence principale ou percevoir les loyers d’un bien loué.

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